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Los derechos del arrendador en el alquiler de vivienda.

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¿Qué derechos tengo como casero?

Vivimos un momento histórico caracterizado por un importante desequilibrio en el mercado de alquiler de vivienda, causado por la discordancia entre la gran demanda y escasa oferta de inmuebles destinados a este fin, lo que ha implicado una subida sin precedentes de su precio en estos últimos años.

En este contexto, deviene importante conocer los derechos y obligaciones que tanto el arrendador como el arrendatario ostentan en virtud del contrato de arrendamiento suscrito. Hoy nos centraremos en la figura del arrendador.

sucesion

¿Dónde se regulanlos derechos del arrendador de vivienda?

En nuestro ordenamiento jurídico, el alquiler de inmuebles destinados a cubrir la necesidad de vivienda habitual está regulado en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU). Esta norma es la encargada de regular la mayoría de derechos y obligaciones de ambas partes. Con carácter subsidiario, hemos de acudir a lo previsto en el Código Civil.

La LAU reconoce los siguientes derechos al arrendador:

  1. La percepción de la renta.
  2. La posibilidad de actualizar la renta anualmente.
  3. La opción de trasladar al inquilino los gastos del inmueble.
  4. La facultad de exigir al inquilino la reparación de los daños que cause.
  5. En caso de necesidad, la posibilidad de interrumpir el derecho a la prórroga forzosa que el inquilino ostenta.
  6. La necesidad de que el arrendatario recabe su autorización para la realización de obras en la vivienda.
  7. La facultad de rescindir el contrato en caso de incumplimiento por parte del inquilino.

¿Qué puede el arrendador hacer ante el impago de la renta?

La percepción de la renta se erige como principal derecho del arrendador en todo contrato de alquiler. El artículo 17 de la LAU predica el principio de libertad de pacto a la hora de establecer la renta, así como su forma y tiempo de pago. También dispone el sistema que regirá en defecto de pacto, estableciendo que “el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes”, además de que se hará “en metálico y en la vivienda arrendada”.

Como toda obligación, ésta que asume el inquilino también es susceptible de incumplimiento. En caso de impago por parte del arrendatario, es aconsejable dirigirse al mismo mediante una reclamación fehaciente, salvaguardando su utilidad para un futurible proceso judicial.

En caso de que no sea posible resolver el asunto extrajudicialmente, siempre quedará expedita la vía judicial, que irá por los trámites previstos para el juicio verbal. Este procedimiento es más ágil que el ordinario, y el perjudicado podrá decidir si solicitar:

  1. El desahucio del arrendatario por impago de la renta.
  2. El pago de las rentas debidas e impagadas.
  3. Ambas conjuntamente: desahucio del inquilino por impago y abono de las rentas que hubiese impagado.

¿Cuándo procede la actualización de la renta?

El arrendador solo podrá actualizar la renta si lo prevé expresamente en el contrato de arrendamiento. A falta de previsión, deberá esperarse a que expire la duración del contrato para revisar el precio del mismo.

En caso de que se prevea la posibilidad de actualizar la renta, se aplicará el artículo 18 de la LAU. El precio podrá revisarse cuando expire el cumplimiento de cada año de vigencia del contrato. En cuanto al índice de actualización, entra nuevamente en juego el principio de libertad de pacto. A falta de pacto, no obstante, la actualización se acomodará a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, tomando como referencia el último índice publicado a fecha de revisión.

Así, transcurrido el año de vigencia, se revisará la renta adaptándola a dicho índice. No obstante, antes de poder exigirla habrá de notificársele al arrendatario, indicando el porcentaje aplicado. El inquilino puede requerir la justificación de dicho porcentaje, caso en que habrá de aportársele certificado del INE que acredite los criterios seguidos para su actualización.

¿Se pueden trasladar al inquilino los gastos que conlleve el inmueble?

La mera tenencia del inmueble supone para su propietario una serie de gastos, dado que es el principal interesado en que cuente con los servicios que permiten su habitabilidad. Son gastos tales como:

  1. El impuesto sobre Bienes Inmuebles.
  2. El pago de suministros.
  3. Los gastos de comunidad.
  4. Las eventuales derramas de la comunidad.
  5. Los honorarios de la inmobiliaria…

Estos gastos pueden trasladarse en virtud del contrato de arrendamiento al inquilino. En concreto, el artículo 20 de la LAU establece la posibilidad de trasladar al arrendatario la obligación de hacerse cargo de los“gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades”.

En este sentido, la práctica totalidad de los contratos de arrendamientos suelen imponer al inquilino la obligación de hacerse cargo de parte de estos gastos, como pueden ser los honorarios de la agencia inmobiliaria, los suministros y los gastos de comunidad que la vivienda conlleve.

¿Qué puede hacer el arrendador ante los daños que el inquilino provoque en la vivienda?

Entre las obligaciones del arrendatario está la conservación del inmueble objeto del contrato. De este modo, el arrendador tiene derecho a que se reparen los daños causados por el inquilino en la vivienda, ya sea por uso indebido o por desgaste causado por su uso diario.

El arrendador que a la conclusión del contrato observe desperfectos en la vivienda, tendrá distintos instrumentos a su alcance para hacer valer sus derechos:

  1. La fianza: podrá detraer de la misma la parte proporcional que resulte de la reparación de los daños sufridos.
  2. La reclamación fehaciente: en caso de que la fianza resulte insuficiente, podrá dirigirse al inquilino para que asuma el coste de los daños que excedan la fianza.
  3. El proceso civil: en caso de que el arrendatario no atienda la reclamación, podrá dirigirse judicialmente contra el mismo, interponiendo la oportuna demanda civil.

Los daños causados dolosamente acarrean consecuencias más serias. El artículo 27.2 de la LAU prevé la posibilidad de resolver el contrato de arrendamiento, junto a la facultad de reclamar el importe de los daños causados. Además, el artículo 263 del Código Penal prevé el delito de daños en propiedad ajena, de forma que podrá acudirse al proceso penal.

¿Cuándo puede inaplicarse la prórroga forzosa?

El derecho de prórroga forzosa es un instrumento que el artículo 9 de la LAU pone al alcance del inquilino en el arrendamiento de vivienda habitual a fin de asegurar cierta estabilidad al mismo. En concreto, otorga la facultad de promover la prórroga del contrato hasta alcanzar una duración mínima de tres años.

No obstante, la propia Ley establece excepciones a esta regla general. Son aquellas situaciones en que el arrendador tenga necesidad de hacer uso de la vivienda. Este uso de la vivienda puede ser para sí o para familiares en primer grado de consanguinidad/adopción, o para su excónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para poder ejercitar este derecho, deberá comunicarse al inquilino con una antelación mínima de dos meses. El transcurso del primer año natural de duración del contrato habrá de ser respetado en todo caso. Además, la vivienda tendrá que ser ocupada en el plazo de tres meses desde el desalojo o la extinción del contrato. En caso contrario, el inquilino tendrá lugar a ser repuesto en el uso de la vivienda un nuevo periodo de tres años con las mismas condiciones que disfrutaba en el anterior contrato y, además, a ser indemnizado por los gastos que el desalojo le hubiese supuesto.

¿Es necesaria la autorización del arrendador para la realización de obras?

En principio, el inquilino tendrá que consultar al arrendador y obtener su autorización para la realización de cualquier obra que pretenda llevar a cabo y que afecte tanto a la configuración de la vivienda como de sus accesorios. No obstante, en el contrato puede pactarse algo distinto.

Si el arrendatario incumple, el artículo 23 de la LAU pone a disposición del arrendador la facultad de elegir entre las siguientes opciones:

  1. Exigir al arrendatario que reponga las cosas a su estado anterior.
  2. Conservar la modificación sin tener que abonar importe alguno al arrendatario por mejoras.

¿En qué casos puede resolverse el contrato de arrendamiento?

Es regla general en nuestro derecho contractual la posibilidad de instar la resolución unilateral del contrato en caso de incumplimiento por la otra parte, tal y como dispone el artículo 1124 del Código Civil.

El artículo 27.2 de la LAU va más allá, especificando las situaciones concretas en que podrá el arrendador dar por resuelto el contrato suscrito. Además de remitir al régimen general que acabamos de indicar, enumera las siguientes causas de resolución:

  1. Falta de pago de renta o cualesquiera cantidades cuyo abono corresponda al arrendatario.
  2. Falta de pago de la fianza o de su actualización.
  3. Subarriendo sin consentimiento expreso del arrendador.
  4. Daños a la vivienda causados dolosamente.
  5. Realización de obras sin consentimiento, cuando éste fuese necesario de acuerdo con lo anteriormente indicado.
  6. El desarrollo de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en la vivienda.
  7. El cambio de destino de la vivienda por parte del arrendatario para una finalidad distinta a la de vivienda.

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