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prestamo hipotecario

La nulidad en las hipotecas multidivisa.

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Notas sobre la nulidad en las hipotecas multidivisa.

Los contratos de préstamo hipotecarios han supuesto, en los últimos años, un auténtico quebradero de cabeza para los consumidores. Han visto cómo las entidades bancarias hacían uso del poder que la relación contractual les otorgaba para introducir en la escritura todo tipo de cláusulas que, a la postre, han sido declaradas abusivas por los Juzgados y Tribunales.

En búsqueda activa de nuevas formas de negocio, las hipotecas multidivisa fueron en su momento uno de los productos que más beneficios otorgó a las entidades bancarias. Éstas venían como se materializaban los riesgos que las mismas acarreaban y que, en muchas ocasiones, no habían sido informados correctamente a los consumidores contratantes.

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¿Qué son las hipotecas multidivisa?

Un préstamo hipotecario con cláusula multidivisa, o hipoteca multidivisa, es una clase de préstamo en el que se ha pactado el pago de las cuotas en una moneda o divisa distinta a la del país en que se está formalizando el contrato.

Se ponía a disposición del consumidor la opción de poder escoger una moneda distinta al euro, con la esperanza de aplicar al préstamo un tipo de referencia más favorable que, por regla general, suele ser el Líbor. De este modo, se vendía a los usuarios la posibilidad de aplicar un índice más asequible que, en la práctica, conllevase una reducción de la cuota mensual.

Del mismo modo, se aseguraba al prestatario que, en el momento en que así lo desease, podría cambiar la moneda de referencia, aunque en la mayoría de casos no se advertía de que tales modificaciones se encontraban sujetas a comisión y limitadas en número.

Poco o nada se advertía por parte de la entidad acerca de los riesgos que esta operación conllevaba, lo que adquiere mayor relevancia si tenemos en cuenta el perfil medio del contratante de este tipo de producto.

¿Qué riesgos tiene una hipoteca multidivisa?

El Tribunal Supremo ha sabido resumir muy acertadamente esta cuestión, subrayando, literalmente, que “al riesgo de variación del tipo de interés se añade el riesgo de fluctuación de la moneda”.

Es decir, en el momento en que el euro sufriese cualquier tipo de depreciación en relación con la moneda en la que se suscribe el préstamo (yen japonés, por ejemplo), se produce automáticamente un aumento tanto de la cuota mensual que se abona a la entidad bancaria como del importe total de la deuda contraída.

Esto conduce, en ocasiones, a situaciones verdaderamente anómalas en las que resulta posible que el prestatario, tras llevar años pagando religiosamente su cuota, pese a verla aumentar, siguiese debiendo una cantidad incluso mayor que la recibida como principal a la hora de formalizar el préstamo.

A ello hay que sumar el contexto histórico en que esto se produce: a la vez que las divisas más utilizadas en este tipo de contratos subían de valor con respecto al euro, el valor de tasación de los inmuebles adquiridos descendía, tornándose en un negocio jurídico nefasto para los consumidores y sus familias.

¿Es ilegal la hipoteca multidivisa?

No necesariamente. El préstamo concedido en su modalidad multimoneda es un instrumento de financiación completamente legal. No obstante, debido a la complejidad del mecanismo de cambio y a los riesgos que lleva parejos, la hipoteca multidivisa es un producto cuya contratación debe realizarse con consumidores que tengan un perfil técnico, con conocimiento del sistema financiero y debidamente informadas.

Es la contratación indiscriminada de este producto con consumidores sin conocimientos técnicos ni específicos y la ausencia de información acerca de los riesgos que el mismo conlleva lo que produce su nulidad. Este tipo de cláusulas están sometidas a un control de transparencia específico y, si no lo superan, pueden ser declaradas abusivas por falta de transparencia, lo que conduce a la nulidad de la misma.

En este sentido se ha pronunciado también el Servicio de Reclamaciones del Banco de España en su Memoria anual, cuando refiere expresamente que:

«como profesionales que son las entidades en la materia, y de acuerdo con las buenas prácticas bancarias, les es exigible que faciliten una información financiera completa y comprensible de los productos que estos contratan»

El deber de transparencia de los prestamistas debe consistir en facilitar al consumidor una información precontractual clara, veraz y comprensible, de modo que éste pueda conocer todas las posibles consecuencias de la operación que va a realizar.

¿Qué consecuencias conlleva la nulidad de la hipoteca multidivisa?

En caso de declararse nula la cláusula multimoneda del préstamo, se convierte el contrato de préstamo hipotecario a euros, referenciando el mismo conforme al Euribor y recalculando por completo el cuadro de amortización del mismo.

Esto producirá un recálculo en el que podrá dilucidarse qué cantidad abonó el prestatario de más con respecto a la que hubiese procedido en caso de el préstamo hubiese sido contratado en euros. Además, tendrá igualmente el perjudicado derecho a que a dicha cantidad se le apliquen los intereses legales correspondientes.

¿Se puede reclamar por las cantidades pagadas de más?

Las hipotecas con cláusula multidivisa son consideradas un producto financiero complejo, por lo que la entidad financiera debe ofrecer al contratante información suficiente para que pueda adoptar una decisión fundada y prudente.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias de 20 de septiembre o 15 de noviembre de 2017, ha declarado la nulidad parcial de contratos hipotecarios, referidos a la cláusula multidivisa, por falta de transparencia en la contratación. En ella, el Tribunal considera que no se explica suficientemente al consumidor la naturaleza del servicio que está contratando y sus riesgos, así como tampoco las nefastas consecuencias que la materialización de tales riesgos puede acarrear.

La materialización de los riesgos genera un claro desequilibrio a favor de la entidad bancaria, contraviniendo la falta de transparencia el principio de buena fe, por lo que la nulidad de la cláusula conllevará que se pueda reclamar al banco lo que al derecho del perjudicado corresponda.

¿Qué necesito para reclamar por mi hipoteca multidivisa?

Lo primero que has de hacer es acudir a un abogado especializado en la materia, que podrá revisar la hipoteca y dar una opinión fundada acerca de la posibilidad de reclamar y los riesgos que pueda conllevar. Sin perjuicio de ello, vas a necesitar:

  1. Escritura de préstamo hipotecario.
  2. Oferta vinculante realizada por el banco antes de la contratación, si existiera.
  3. Histórico de todos los extractos bancarios de las cuotas abonadas, o cuadro de amortización del préstamo, detallando capital e intereses.
  4. Informe pericial que determine las cantidades abonadas de más, y el por qué de las mismas.
  5. Comunicaciones con el servicio de atención al cliente de la entidad bancaria, si las hubiere.
  6. Respuesta del ente financiero a la reclamación presentada ante en servicio de atención al cliente.

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