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Guía sobre la nueva reforma del mercado del alquiler.

Principales reformas introducidas por la nueva reforma del mercado del alquiler en España.

Atrás se dejó, coincidiendo con el comienzo de la crisis económica, lo que una vez se denominó burbuja inmobiliaria, aquella caracterizada por la constante subida del precio de los inmuebles dedicados a la compraventa. No obstante, en la actualidad hemos vuelto a caer en las redes de otro fenómeno similar, que se ha denominado por distintas fuentes como la burbuja del alquiler.

La mayor disposición a alquilar que a comprar por parte de las nuevas generaciones se ha traducido en un aumento de la demanda de alquiler que, unido a la escasez de oferta y al auge sin precedentes de los inmuebles dedicados a su explotación con fines turísticos o vacacionales, ha conllevado un incremento desmesurado del precio de los arrendamientos de larga temporada, así como un fuerte varapalo a los derechos del inquilino, que ha visto como su situación empeoraba, en favor de los derechos del arrendador.

Este contexto ha obligado al Gobierno a publicar el reciente Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. En vigor desde el 19 de diciembre, la finalidad de esta norma es la de volver a compensar el importante desequilibrio que se ha ido produciendo estos últimos años.

ADVERTENCIA: El Congreso ha decidido en votación de 22 de enero de 2019 no convalidar el Real Decreto-ley antes mencionado, por lo que lo explicado a continuación queda derogado y no será aplicable en lo sucesivo. Únicamente cabrá aplicarlo a los alquileres suscritos entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019. Tal y como aducen los medios, nos encontramos con la reforma del alquiler más corta de la historia de nuestro país.

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Principales normas reformadas por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre.

La nueva norma tiene el objetivo de fortalecer la posición del inquilino frente al incremento de precios y la disminución de derechos a que se ven sometidos por la escasa oferta existente. Con esta finalidad, la nueva norma se estructura en cuatro títulos, los cuales se corresponden con las normas que modifica. Así las cosas, por medio de la figura del Real Decreto-ley, se procede a la reforma de:

  1. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos: mediante su inclusión en el Título I, de Medidas de reforma de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda.
  2. La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal: por medio de su inclusión en el Título II, de Medidas de reforma del régimen de propiedad horizontal.
  3. La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil: contenido en el Título III, de Medidas de reforma de procedimiento de desahucio de vivienda.
  4. El Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales: su modificación viene dada por el artículo cuarto, incluido en el Título IV, de Medidas económicas y fiscales en materia de vivienda y alquiler.
  5. El Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: se modifica por el artículo quinto, el cual se incluye también en el Título IV de la norma.

Incremento de la duración mínima.

Partiendo de la base de que rige el principio de libertad de pacto, la LAU siempre ha establecido un plazo mínimo de duración de los arrendamientos. Su finalidad reside en procurar cierta estabilidad a esta clase de relaciones jurídicas. Si las partes pactan una duración por debajo del mínimo legal, el inquilino podrá exigir la prórroga del contrato durante periodos anuales hasta llegar al plazo mínimo de duración. Es lo que se conoce como la prórroga forzosa.

Tras la modificación, la nueva redacción del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos amplía de 3 a 5 años la duración mínima de los contratos de arrendamientos entre personas físicas. En caso de que el arrendador sea persona jurídica, el plazo mínimo será de 7 años.

Ampliación del plazo de prórroga tácita.

Cuando, al vencimiento del contrato de arrendamiento, ninguna de las partes se hubiese manifestado con una antelación de 30 días, procederá la prórroga automática del contrato. Se regula en el artículo 10. La nueva regulación ha venido a ampliar el plazo de prórroga tácita, que pasa de 1 a 3 años. Así, si nadie se pronuncia, la relación queda prorrogada por 3 años más.

No debemos confundir la prórroga forzosa con la prórroga tácita. La primera se produce por periodos anuales y es obligatoria para el arrendador hasta alcanzar el mínimo legal; la segunda, por trienios y sin que se pueda compeler a la otra parte a pasar por ella sin consentimiento.

Limitación de la fianza exigible.

Anteriormente, la ley facultaba a las partes a pactar cualquier tipo de garantía para el cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario. Esto se traducía, en numerosas ocasiones, en abusos por parte de los arrendadores, que exigían unos avales mayúsculos que no hacían sino impedir el acceso al alquiler de muchos.

Con la modificación, se reforma el artículo 36 de la LAU. Ahora la cuantía de la fianza prestada por el inquilino no podrá superar la equivalente a una mensualidad, en el caso de arrendamiento para uso de vivienda, o de dos, en el arrendamiento para uso distinto de vivienda.

Acuerdos para realización de obras de mejora.

La nueva redacción del artículo 19 de la LAU supone una novedad en este ámbito. Se prevé la posibilidad de que las partes lleguen a acuerdos en cuanto a la realización de obras de mejora, así como de que el arrendador pueda repercutir el capital invertido mediante un incremento proporcional de la renta.

Transcurrida el plazo de duración mínima, el arrendador podrá elevar la renta en la cuantía que resulte de aplicar el interés legal del dinero aumentado en tres puntos al capital invertido, descontando las subvenciones a las que haya podido acceder. En ningún caso podrá este incremento ser superior al 20% de la renta que se venía abonando.

Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.

El artículo 20 de la LAU también ha sido modificado. Ahora, los gastos de inmobiliaria y formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre y cuando éste sea persona jurídica. Se exceptúan los gastos derivados de servicios cuya contratación haya sido requerida por el arrendatario.

Viviendas con fines turísticos o vacacionales.

Se comienza a regular la problemática surgida en muchas comunidades de vecinos, en las que la existencia de pisos turísticos menoscaba la tranquilidad y afectan a la convivencia vecinal.

Se establece, mediante la modificación del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, la posibilidad de condicionar o limitar los alquileres turísticos de viviendas, así como la de poder subir las cuotas de participación en gastos anejas a la finca de que se trate. Se requiere, eso sí, una mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios que representen, además, las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Posible suspensión de desahucios.

Mediante la modificación del artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la normativa se hace eco de este problema. En un contexto en el que los desahucios relacionados con los alquileres superan ya a los desahucios hipotecarios, surge la necesidad de procurar la protección de los más desfavorecidos.

Existe, por tanto, la posibilidad de acordar la suspensión de un desahucio cuando la Administración aprecie indicios de especial vulnerabilidad. Habrá de informarse al inquilino de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales y, en caso de especial vulnerabilidad, la Administración lo comunicará al Juzgado inmediatamente, que suspenderá el desahucio hasta que se tomen las medidas oportunas. El plazo de suspensión será de un mes para casos de arrendador persona física, y de dos meses si el arrendador es una persona jurídica.

Modificaciones en materia de impuestos.

En este punto, se establece una exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados siempre y cuando estemos tratando de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

Por otro lado, se modifica la Ley Reguladora de Haciendas Locales en varios puntos:

  1. Se establece una exención en cuanto a alquiler social cuando la Administración actúe como arrendador.
  2. Se prevé la posibilidad de que los Ayuntamientos promuevan la vivienda pública cuando cuenten con superávit en sus cuentas, disponiendo una bonificación de hasta el 95% en la cuota de IBI de éstas últimas.
  3. Se introduce la noción de “inmueble desocupado con carácter permanente”, estableciendo para éstos un recargo de hasta el 50% de la cuota de IBI.

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