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Los derechos del arrendatario en el alquiler de vivienda.

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¿Qué derechos tengo como arrendatario de vivienda?

En el contexto actual, con el precio del alquiler en máximos históricos, resulta oportuno hacer un repaso de los derechos que ostentan los inquilinos a la hora de contratar el alquiler de una vivienda habitual. El desconocimiento acerca de los mismos conlleva que muchas veces se soporten situaciones que no tienen cabida en nuestro ordenamiento jurídico.

viviendas

¿Dónde se regulan los derechos del arrendatario de una vivienda?

El alquiler de inmuebles destinados a vivienda habitual viene regulado en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU). Esta norma es la encargada de regular la mayoría de derechos y obligaciones de ambas partes. Para lo no previsto, acudiremos a lo previsto en el Código Civil.

La LAU reconoce al arrendatario los siguientes derechos:

  1. La negociación de los elementos del contrato.
  2. El derecho a disfrutar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
  3. El derecho a la prórroga forzosa.
  4. La inviolabilidad de domicilio.
  5. El derecho de tanteo y retracto en caso de enajenación de la finca arrendada.
  6. La recuperación de la fianza.

¿Tiene el inquilino derecho a negociar los términos del contrato?

Obviamente . En virtud del principio de libertad de pacto, imperante en nuestro ordenamiento, las partes pueden pactar cuantos extremos del contrato consideren oportuno. Podrán convenir:

  1. Precio de la renta y forma de abonarla.
  2. Actualización de la renta.
  3. Duración del contrato.
  4. Quién asumirá los gastos inherentes al inmueble.
  5. Forma de ejercicio del derecho de tanteo y retracto.
  6. Fianza.
  7. Cualesquiera otros elementos que no atenten contra la ley, la costumbre o la buena fe.

A pesar de ello, la práctica nos muestra una realidad muy distinta. Como consecuencia del desequilibrio de un mercado en el que la demanda de vivienda supera con creces la oferta, además de la subida de precios, nos encontramos con una rigidez contractual que poco margen deja a la negociación por parte del arrendatario.

¿Qué es y cómo se aplica el derecho a la prórroga forzosa?

El derecho a la prórroga forzosa es una facultad que el artículo 9 de la LAU pone a disposición del arrendatario en el alquiler de inmueble para satisfacer su necesidad permanente de vivienda. Esto es importante, ya que, si nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de temporada, no se ostentará este derecho, tal y como explicamos en este artículo.

En virtud de este derecho, previsto para los contratos con duración inferior, el inquilino podrá exigir la prórroga obligatoria de la duración de su contrato de arrendamiento hasta que alcance un mínimo de cinco años si el arrendador es persona física o siete años si es persona jurídica. Ello según la reciente reforma operada por Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler.

¿En qué casos puede entrar el arrendador en la vivienda?

El artículo 18.2 de la Constitución dispone la inviolabilidad de domicilio como derecho fundamental de todo ciudadano. En virtud de ello, el arrendador deberá en todo caso pedir permiso al inquilino para entrar en la vivienda arrendada, independientemente del motivo, y con más razón si va a hacerlo en un momento en el que el mismo no se encuentre en la vivienda.

En algunas ocasiones, suele incorporarse una cláusula en el contrato de arrendamiento que determine la periodicidad con la que el arrendador pueda entrar en el inmueble. Generalmente, se prevé con la finalidad de enseñar la vivienda a potenciales futuros inquilinos o compradores del inmueble. En todo caso, deberá contar con el consentimiento del inquilino en el momento que pretenda acceder a la misma.

Si el arrendador entra en la vivienda arrendada sin autorización ni consentimiento del inquilino, podría estar cometiendo un delito de allanamiento de morada, tipificado en el artículo 202 Código Penal.

¿De qué derechos existen si se pone el inmueble a la venta?

En caso de que el arrendador decida poner la vivienda a la venta, el inquilino gozará de un derecho de adquisición preferente sobre la misma. Igualmente, si cumple los requisitos exigidos legalmente, podrá permanecer en el inmueble mientras dure su contrato.

El derecho de adquisición preferente

Si un propietario decide poner una vivienda arrendada a la venta, habrá de comunicárselo al arrendatario de forma fehaciente con la finalidad de que, si lo desea, pueda ejercitar su derecho de adquisición preferente sobre la finca. Este derecho viene regulado en el artículo 25 de la LAU.

Desde que recibe la notificación, el inquilino tendrá un plazo de 30 días naturales para ejercitar su derecho de tanteo sobre la finca arrendada. Este derecho implica que el inquilino gozará de una situación de preferencia en la adquisición del inmueble frente a terceros. Podrá, de este modo, exigir al arrendador que le venda a él el inmueble al precio que tenía ya pactado con un tercero.

Si el propietario incumpliese, el arrendatario sigue teniendo a su disposición el derecho de retracto, en virtud del cual, podrá colocarse en la situación que ostenta el tercero adquirente con las mismas condiciones que éste hubiese pactado. El plazo para ejercitar este derecho es también de 30 días naturales, a contar desde la notificación de la enajenación de la vivienda arrendada.

El derecho a permanecer en la vivienda arrendada

El artículo 14 de la LAU prevé la posibilidad de subrogación del tercero adquirente en la posición del arrendador, siempre que se cumplan los requisitos legalmente dispuestos. Para que esta situación se dé, es preciso que se trate de un adquirente de buena fe y que el arrendamiento se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad con carácter previo a la transmisión de la vivienda.

Si el arrendamiento no se encuentra inscrito, el arrendatario podrá solicitar al nuevo propietario que le deje permanecer en el inmueble durante tres meses en los mismos términos que disfrutaba. Pasado este tiempo, habrá de abandonar la vivienda, pudiendo exigir al anterior propietario la reparación de los daños y perjuicios que la situación le hubiese causado.

¿Quién debe satisfacer los gastos derivados de reparaciones necesarias?

En lo relativo a la conservación de la vivienda arrendada, el artículo 21 de la LAU distingue entre reparaciones derivadas del desgaste por uso diario de la vivienda y aquellas que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

En este sentido, cuando las reparaciones tengan su origen en el deterioro que se deriva del uso cotidiano del inmueble, así como cuando, sin tenerlo, el desgaste fuese imputable al inquilino, tendrá este que hacerse cargo de los gastos.

En cuanto a las demás reparaciones, entendiendo las mismas como gastos extraordinarios, tendrá que sufragarlas el arrendador. Son aquellas que tengan su origen en la necesidad de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Son gastos que no tienen su origen en el deterioro de la vivienda a consecuencia de su uso diario, ni en conductas lesivas imputables al propio inquilino. Pueden asimilarse a este supuesto:

  1. Reparaciones de electrodomésticos que llegan al final de su vida útil.
  2. Mobiliario que se estropea sin causa imputable al arrendatario.
  3. Incidencias en el cableado eléctrico de la vivienda.
  4. Problemas con las tuberías o cañerías.
  5. Cualesquiera situaciones análogas a las anteriores.

¿Qué se exige para realizar obras en la vivienda?

El artículo 23 de la LAU establece que arrendatario podrá realizar las obras que desee, modifiquen total o parcialmente la configuración de la vivienda arrendada o de sus accesorios, siempre y cuando cuente con la autorización del propietario/arrendador por escrito.

Si realizase obras sin consultar al arrendador, éste tendrá a su alcance elegir entre:

  1. Exigir al arrendatario que reponga las cosas a su estado anterior.
  2. Conservar la modificación sin tener que abonar importe alguno al arrendatario por mejoras.

No obstante, la LAU establece un límite: en ningún caso podrán llevarse a cabo obras que impliquen la disminución de la seguridad o estabilidad de la vivienda. En caso de que así lo haga el arrendatario, podrá el arrendador exigir que reponga las cosas al estado en que se encontraban con carácter inmediato.

¿Qué ocurre con la devolución de la fianza?

El instituto de la fianza viene regulado en el artículo 36 de la LAU. Como es sabido, la fianza es el importe que el inquilino abona al arrendador como garantía para caso de incumplimiento de cualesquiera obligaciones que asuma en virtud del contrato de arrendamiento.

De este modo, el arrendador se erige como deudor del importe de la fianza frente al inquilino. Éste, una vez resuelto el contrato, si ha cumplido con todas sus obligaciones y no ha incurrido en responsabilidad alguna (daños, impago de suministros…), podrá exigir la restitución íntegra de la fianza.

Por el contrario, si hubiese que repararse algún daño o hacer frente a cualquier pago al arrendatario exigible, tendrá derecho a la percepción de la cantidad que resulte de disminuir la fianza en estas cantidades.

Su restitución al arrendatario ha de realizarse en el plazo de un mes desde que se produzca la entrega de llaves.

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